Смяна на професионален домоуправител: процедура по чл. 12, ал. 2 ЗУЕС

1. Първо проверете какво точно е възложено

Преди да събирате подписи, намерете договора с настоящата фирма и протокола, с който е избрана. Проверете срока, възложените правомощия, предизвестието, основанията за предсрочно прекратяване и евентуалните плащания при прекратяване. Възлагането само на касиерска услуга не е същото като възлагането на управлението на етажната собственост.

Не приемайте, че за всяка фирма важи едномесечно предизвестие. Това може да е условие на конкретен договор, но не е универсален срок за всички договори за професионално управление. Ако твърдите неизпълнение, съберете конкретни документи: искания за отчети, кореспонденция, неизпълнени решения и доказателства за пропуснати задължения. При спор за неустойки или разваляне е разумен преглед от адвокат преди изпращане на уведомлението.

Паралелно поискайте предложения от нови управители. Съседите трябва да могат да сравнят услугите, цената, проекта на договор и условията за прекратяване още преди гласуването. Ако се избира професионален управител-търговец, проверете регистрацията му и документите за дейността.

2. Подгответе писмено искане от собственици с поне 20% идеални части

Чл. 12, ал. 2 ЗУЕС позволява свикване на Общо събрание по писмено искане на собственици, които притежават най-малко 20% идеални части от общите части на сградата. Не се броят 20% от живущите, 20% от апартаментите или 20% от хората, които са склонни да подпишат. Събират се идеалните части на собствениците, които подкрепят искането.

Проверете процентите по документите за собственост и наличната справка за площообразуване. При съсобственост, наследници или представителство трябва да е установено кой подписва и какъв дял представлява. Един и същ дял не може да бъде отчетен два пъти. Когато управлението е организирано отделно за вход, проверете приложимата база за неговите идеални части, включително правилата на чл. 17, ал. 4–6 ЗУЕС.

В искането включете адреса на етажната собственост, адресата — действащия управител или Управителен съвет, позоваване на чл. 12, ал. 2 и 3, конкретния предложен дневен ред, имената на подписалите собственици, обектите им, представляваните идеални части, дата и подписи. Посочете и лице за контакт. Събирайте само необходимите данни, без да разлепвате лични документи или ЕГН на таблото.

3. Връчете искането и докажете датата на получаването

По чл. 12, ал. 3 искането се отправя до управителния съвет или управителя, който трябва да свика събранието в 10-дневен срок от получаването му. Затова доказателството за получаване е толкова важно, колкото самата подписка.

Практични варианти са предаване срещу входящ номер и подпис върху копие или изпращане по начин, който удостоверява адресата, датата и съдържанието. При очакван спор може да се използва нотариална покана или друг подходящ доказуем способ. Само снимка на изпратен имейл или бележка в общ чат невинаги доказва надлежно получаване.

Десетдневният срок е за свикване на събранието. Той не означава, че можете да пропуснете отделния срок за поставяне на поканата или че събранието непременно трябва да се проведе в рамките на същите десет дни. Не насрочвайте прибързано паралелно събрание, ако вече има редовно свикано такова. При спор за броенето на срока или за датата на получаване потърсете индивидуална правна преценка.

Ако управителят не свика събранието в срока, собствениците, направили искането, могат да го свикат сами по чл. 12, ал. 4. Запазете искането и доказателствата за връчването към документите на събранието. Не е необходимо управителят да „разреши“ използването на тази законова възможност.

4. Поставете редовна покана с конкретен дневен ред

Поканата се подписва от лицата, които свикват събранието, и се поставя на видно и общодостъпно място на входа. Отбелязват се датата и часът на поставяне и се съставя протокол. По обичайния ред събранието може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето. Смяната на фирмата не е автоматично неотложен случай, който оправдава 24-часовия ред.

Поканата трябва да съдържа мястото, датата, часа и дневния ред. Спазват се и правилата на чл. 13 за уведомяване на отсъстващите собственици и ползватели, които са посочили контакти. Съобщение във Viber или разговор по телефона може да помогне организационно, но не заменя законовите действия.

Може ли направо да се избере нов домоуправител?

Да. Собствениците могат да включат в дневния ред точка „Избор на домоуправител“ и при необходимото мнозинство да изберат нов управител на същото събрание. Не е нужно първо да се провежда отделно събрание само за намерението за смяна, а след това друго за избора. За професионална фирма е добре точката изрично да включва възлагане на правомощията, одобряване на договора и определяне на начална дата.

В решението може да се посочи, че новият управител започва работа от конкретна бъдеща дата — например след изтичането на едномесечното предизвестие, ако такова се изисква по действащия договор. Предизвестието трябва действително да бъде връчено и срокът да бъде изчислен спрямо получаването му. Може да се определи и незабавно начало, когато старият договор е изтекъл и няма оставащо приложимо предизвестие или друго основание за продължаване. Проверява се и чл. 19, ал. 9: при предвидените в него условия договорът се удължава до избора на нов управител, но за не повече от три месеца. Изборът на нов управител е релевантен именно за края на това ограничено удължаване.

Точката „Избор на домоуправител“ не трябва да прикрива други самостоятелни решения извън дневния ред — например опрощаване на суми или нови ремонтни вноски. Когато е необходимо предсрочно прекратяване на стария договор, включете и него изрично. Така съседите знаят предварително какво ще се обсъжда, а решението за избора и началната дата е изпълнимо.

Какви точки да предвидите?

1. Отчет на досегашния управител и обсъждане на изпълнението на задълженията му.
2. Прекратяване на възложените управленски правомощия и на договорните отношения с досегашната фирма, с конкретни основания, дата и упълномощено лице за уведомяване.
3. Избор на нов управител или възлагане на управлението на конкретен професионален управител-търговец.
4. Одобряване на договора, услугите, възнаграждението, срока и началната дата; упълномощаване на лице да подпише.
5. Определяне на месечните вноски за управление и поддържане и отделно за фонд „Ремонт и обновяване“, когато се приемат или променят.
6. Организация на предаването на документите, средствата, банковата информация, ключовете и чиповете; определяне на лицата, които ще участват.

При необходимост добавете избор на контролен орган и лице за одобряване на разходите. Това е примерен дневен ред, който трябва да се съобрази с конкретния договор. Не поставяйте избора и прекратяването единствено под „Разни“ — по правило не могат да се вземат решения извън предварително обявения дневен ред.

5. Проверете представителството, кворума и мнозинството

За всеки участник се установяват качеството му, обектът и идеалните части, които представлява. Пълномощните се проверяват по чл. 14 ЗУЕС и се прилагат към протокола. Наемател не гласува вместо собственик само защото живее в апартамента. Законът урежда формата на упълномощаването и ограниченията за броя представлявани лица.

По общия ред началният кворум е 51% идеални части, след един час — поне 26%, а при липса и на него събранието се провежда на следващия ден, съответно следващия работен ден, по предвидения в закона ред. Чл. 15 обаче съдържа изключения, включително за решенията по чл. 17, ал. 2, т. 7. Не използвайте намаления кворум като начин да изберете управител с недостатъчно гласове. Има и специално правило при един собственик с повече от 51% идеални части.

Например, ако на събранието са представени 40% от идеалните части и всички гласуват „за“, това не е достатъчно за избора. Ако са представени 60%, от които 45% от всички идеални части са „за“, изборът отново не е приет. Точно 50% също не е повече от 50%.

Решенията за освобождаване, прекратяване на договор, одобряване на разходи и избор не трябва да се смесват в неясен общ вот. Гласувайте и запишете всяко отделно, с приложимото му мнозинство. При предсрочно освобождаване за неизпълнение съобразете чл. 19, ал. 6, фактите и договора. Не приемайте, че наличието на мнозинство само по себе си заличава дължими договорни суми.

6. Изгответе протокола и съобщете решенията

Протоколът трябва да показва не само крайния резултат, а кой е участвал, кой обект и какви идеални части представлява, как е гласувал по всяко решение и какво точно е решено. Посочват се сроковете, упълномощените лица и приетият договор. Подписват го председателстващият и протоколчикът; отказът за подписване се отбелязва.

При обичайно проведено събрание протоколът се изготвя в 7-дневен срок. За изготвянето му се поставя съобщение по чл. 16, ал. 7, съставя се протокол за поставянето и се предоставят копия по законовия ред. Не е достатъчно новият управител просто да обяви, че вече е избран.

Оспорването на съдържанието на протокола пред управителя по чл. 16, ал. 9 е различно от искането до районния съд за отмяна на незаконосъобразно решение по чл. 40. За съдебното оспорване законът предвижда 30-дневен срок от получаването по чл. 16, ал. 7. Подадената молба не спира автоматично изпълнението, освен ако съдът постанови друго. При спор не отлагайте консултацията до изтичане на сроковете.

7. Уредете договора, регистрацията и предаването

Изпратете предизвестието или уведомлението за прекратяване чрез упълномощеното лице и запазете доказателството за получаването му. Съгласувайте началото на новото обслужване с края на старото, за да няма неуредено застъпване или период без организация на плащанията и поддръжката.

Договорът за възлагане на професионално управление се подписва от лице, упълномощено от Общото събрание, за срок до две години. Чл. 19, ал. 8 не допуска валидна клауза за автоматично подновяване или превръщане в безсрочен договор. Отделно ал. 9 предвижда ограничено законово удължаване до избора на нов управител, но за не повече от три месеца, когато са налице съответните предпоставки. Не смесвайте тези две хипотези.

Организирайте вписването на новото управление чрез общината по чл. 47е. По действащия текст на чл. 23, ал. 7 документите, наличните средства, данните за банковите сметки и банковите карти се предават с протокол в 15-дневен срок от вписването на новоизбраното управление в съответния регистър — не просто 15 дни от събранието. Това не пречи практическото предаване да бъде организирано своевременно.

Какво описваме в приемо-предавателния протокол?

• Оригиналите на протоколите от общите събрания и приложенията, договорите, кореспонденцията, книгата на етажната собственост и техническата документация.
• Касовите наличности, банковите салда, приходните и разходните документи, неплатените вноски и задълженията към доставчици.
• Справката за площообразуване и наличните данни за идеалните части, абонатните номера и партидите на сградата.
• Ключовете и чиповете за всички заключени общи части, техническите помещения и други средства за служебен достъп.
• Текущите ремонти, гаранциите, застраховките, висящите производства и сроковете, които новият управител трябва да поеме.

Липсите и разминаванията се записват изрично. Лични пароли не се предават като заместител на законно преупълномощаване — банковите права и достъпите до системи се сменят по установения от доставчика ред. Старите служебни права се прекратяват, когато новите са организирани.

8. Ако досегашната фирма отказва съдействие

Отказът да получи искането, да свика събрание или да предаде документи не се решава с подправяне на подпис, вземане на касата със сила или изземване на чужди устройства. Връчвайте доказуемо, описвайте отказите и използвайте законовия ред. Ако липсва събрание след надлежното искане и срока, инициативните собственици могат да приложат чл. 12, ал. 4.

При непредадени средства и документация изпратете конкретна писмена покана с опис и срок, съобразен със закона. След това адвокат може да прецени подходящите искове, доказателствата и представителството. Сигнал до компетентен орган може да е необходим при данни за нарушение, но не заменя решението на Общото събрание и не води автоматично до събиране на суми.

Докато спорът се урежда, собствениците не бива да спират безразборно вноските към етажната собственост. Разходите за ток, асансьор и поддръжка продължават. Новото управление трябва да даде проверими указания към кого, по коя сметка и с какво основание се плаща, без да заличава старите салда без проверка.

Най-важното накратко

Поне 20% идеални части → писмено искане → доказано получаване → 10-дневен срок → редовна покана → решения с необходимото мнозинство → договор, регистрация и предаване. Това е последователност от действия, а не подписка, с която фирмата се сменя за един ден.

Ако обмисляте „Профешънъл сървиз“ за нов управител, можете предварително да сравните пакетите и да видите как започва обслужването. Подгответе стария договор, последния протокол и информация за сградата, за да обсъдим конкретните стъпки.

Правна основа и граници на ръководството

Закон за управление на етажната собственост — официална публикация на МРРБ: чл. 12–17, чл. 19, чл. 23, ал. 7, чл. 40 и чл. 47е. Проверено към 16.09.2026 г.

Статията обяснява общия режим на ЗУЕС и не замества индивидуален правен съвет. При сдружение на собствениците, комплекс от затворен тип, сграда с до три самостоятелни обекта или спор за представителството и прекратяването са възможни особености. Преди действие проверете конкретните документи и актуалната нормативна уредба.